北京地产 张剑:2018年楼市将出现四类买房人群

发布时间:2018-06-27 06:02:23   来源:网络 点击 :
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2018年,是值得需要期待的一年,它是我国取消福利分房施行买房货币化的第二十个年头。这20年间,无论是供需结构、土地政策、产品迭代、营销手段、房价涨幅,都发生了翻天覆地的变化。但是在一个问题上,始终没有达成共识的结论:买房人到底能划分成几种?我们在形形色色的楼盘面前,将是怎样的角色?

《北京青年报》资深记者、业内知名媒体人士张剑认为在其从业的20年时间里,可以根据从前、现在、将来三个纬度来划分买房人群。

张剑对《北京地产》表示1998年至2003年,是最早的买房人,开发商一律称为客户,媒体一律称为买房人。也就是最早通过房产获益的人们,他们要么成为“成功人士”,要么成为城市中产。

2003年至2012年左右,随着产品的多元化和房价的不断攀高,无论是媒体还是开发商,都对买房人群划分方式产生分歧,毕竟维度不同,分类不同。

目前地产营销者划分人群有两种方式,一种是根据房价的高低划分:保障房人群、刚需人群、改善人群、终极置业人群。而另一种是根据买房群体结构划分,则又可以分为保障房置业者、初次置业者(刚需),首改置业者,高改置业者,终极置业者,旅游地产置业者,海外置业者等等,不久还将有共有产权置业者等等。

未来的买房人群又该如何划分呢?尤其2018年是一个几乎所有从业人员都难以预测的一年,买房人群势必会随着政策、市场、产品变化而更加多元,更需要一个相对精准的定位。

与一些营销专家沟通后,张剑得出一个结论:其实,从初次置业到终极置业,乃至将房产作为资产配置的产品,是一个逐步改善的过程,因此,划分人群可以通过居住需求变化来分类。2018年可以将人群划分为四类:功能改善型、品质提升型、配套改善型、资产配置型。

功能改善型:无论是刚需的初次置业,还是首次或二次改善置业,其实都是因为人口增加就需要功能改善。比如,租房多年的人要结婚了,就需要婚房;家里人口多了,就需要由一居变两三居。2018年,无论市场趋势向上还是向下,他们都是最活跃的买房群体,因为居住功能是生活的刚性需求。政策影响较小的也是这个群体,毕竟初次置业或者初次改善,无论总价还是银行贷款都相对宽松。

配套改善型:孩子大了要上学,老人看病要医院配套,买学区房或者有医院配套的社区则是配套改善。城市中产者主要集中在这个类型人群中。收政策影响较大的是此类人群,学区房和核心区房产总价高,购买门槛也高。

品质提升型:大户型购买者等终极置业者,无论是大别墅、城市豪宅乃都是属于品质提升。此类人群应该就是目前中国最具实力的金字塔尖圈层。他们对政策的敏感度并不高,他们会有各种方式买到心仪的房产,比如公司购买。

资产配置型:无论是这些年来进行房产投资,还是目前风风火火的旅游地产、海外置业,都属于资产配置型,此类人群忽略对房产居住功能,而是将房产视为保值、投资、增值,以及未来容易变现的一种工具。2018年,此类人群会非常活跃。美国减税、国内买房限贷、人民币贬值预期增大,都会让他们把资金投向相对安全的产品上,度假房和海外资产配置成为首选。

另外,张剑表示这四种类型又根据每个买房人不同的需求相互交叉、最终焦圈。以旅游度假地产为例,有的人因为热爱度假、有的人因为父母身体原因需要好的空气和医疗环境、有的人则是偏爱资产配置。每个人买房的出发点、目的不同,从而决定了他是四大人群里的哪一类。


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